Интервью с ведущим правовым советником компании ООО «Сибирские финансы» Денисом Юрьевичем Сахаровским

Многим в своей жизни приходилось сталкиваться с необходимостью купить или продать квартиру, арендовать или сдать помещение. Для кого-то сделки с недвижимостью стали уже привычным делом. А так как эти сделки, обычно, заключаются на большие суммы, ее участники как можно тщательнее проверяют правовую сторону договора. На вопросы о том, что может угрожать участникам сделок с недвижимостью, ответил ведущий правовой советник компании ООО «Сибирские финансы» Денис Юрьевич Сахаровский.

- Часто происходит так: человек решает обменять квартиру, условия могут быть разными. Обычно, в такой ситуации обращаются к агентству недвижимости, ведь самим это сделать очень сложно. И тут возникает первая проблема: люди наслышаны об агентствах, и сложилось такое общее мнение, что к ним лучше не обращаться. Но без них не справиться. Так каких трудностей можно ждать от сотрудничества с риэлторами? И можно их как-нибудь предупредить?

- Ну, во-первых, я не согласен, что без агентств недвижимости не обойтись. По сути, они делают то, что может любой из нас. Они занимаются сбором и оформлением документов, но чаще всего не проверяют чистоту сделки. Для этого делаются запросы о зарегистрированных правах на недвижимость, о существующих на нее ограничениях в Росреестр, который в Иркутске находится по адресу: ул. Академическая, 70. Также, например, если снимать квартиру не у собственника, нужно обязательно спрашивать договор о разрешении субаренды. Даже если человек обращается в агентство недвижимости, необходимо все это делать, потому что агентству главное найти квартиру, а за обман со стороны продавца оно ответственности не несет.

А по поводу трудностей в сотрудничестве с агентствами, здесь главное, проверить договор, ничего не подписывать, не убедившись, в том, что нет подводных камней.

И еще, один хороший способ – это «сарафанное радио». Поспрашивайте у знакомых, может, у них был опыт общения с агентствами, и они вам дадут какие-нибудь отзывы о них.

- Но от аферистов не застрахован никто. Даже агентство может быть обманутым. На что нужно обратить внимание, покупая квартиру?

- В первую очередь, нужно обращать внимание на того, кто продает. Рискованно покупать недвижимость у людей пенсионного возраста . В один прекрасный момент у такого продавца может появиться на руках справка о недееспособности. А, как известно, это означает, что сделку признают недействительной, и покупатель останется и без жилья и без денег. Такого рода аферы случаются на каждом шагу.

- Какие еще могут быть основания для признания сделки с недвижимостью недействительной?

- Оснований может быть несколько. Например, вам продали наследованную квартиру . Потом оказывается, что собственник был не единственным наследником и не имел права продавать квартиру. Здесь нарушены интересы отдельных наследников. И вам придется либо делиться жилплощадью, либо выкупать ее , выплачивая деньги еще раз. Похожая ситуация может быть и при совершении сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.

Еще один момент, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или инвалид , то потребуется разрешение органов опеки и попечительства на выписку из домовой книги. Если его не будет, то договор признают недействительным.

К слову об аферистах. Чтобы не получилось так, что деньги заплачены, а ордер вам так и не выдали, пропишите в договоре , что условием выплаты денег продавцу является получение обменного ордера и выписка предыдущего владельца . Самое главное правило – все договоренности должны быть оформлены письменно.

- Да, очевидно, что покупать и арендовать недвижимость рискованно. А что нужно знать людям, продающим квартиру?

- Главное, знать, что если собственник владеет квартирой менее трех лет, то при продаже из ее стоимости вычитают налог 13 %. Однако если владелец продает квартиру впервые, он имеет право на налоговый вычет по ст. 220 Налогового кодекса РФ. Независимо от стоимости квартиры вычитается сумма, не превышающая в целом 1 000 000 рублей, за которую не платится налог. Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается. Если же продается дом, который владелец строил сам, он может включить расходы на материалы, за которые тоже не будет взиматься налог. Кстати, на налоговый вычет имеет право и тот, кто покупает жилплощадь. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220, может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю.

- А можно ли продать квартиру, если еще не выплачена ипотека?

- Теоретически можно с согласия банка. Но ни один банк не пойдет на это. Даже, если каким-то чудом удастся получить согласие, бывший владелец квартиры все равно должен будет выплачивать ипотеку. Ведь договор заключался именно с ним, а не с новым владельцем.

Итак, риск в сделках с недвижимостью есть в любом случае. Просто нужно грамотно подходить к этому делу. Никогда не будет лишним обращение к юристам, которые проведут правовую экспертизу договора. Потому что в таком серьезном деле лучше перестраховаться, чем остаться без жилья.